תהליך פינוי בינוי הפך לאחד מהמיזמים המרכזיים בתחום ההתחדשות העירונית, במטרה לשפר מתחמי מגורים ישנים ולנצל את הקרקע בצורה יעילה יותר. עם זאת, תהליך זה מאופיין באתגרים רבים הדורשים זמן ומאמץ רב מצד הרשויות, היזמים והדיירים. משך הזמן תלוי במורכבות הפרויקט, בגודל המתחם ובבירוקרטיה העירונית, אך ניתן לחלק אותו לשלבים כלליים.
הכתבה בשיתוף עם אפיקים הנדסה חברת פיקוח בניה.
פינוי בינוי בערים המרכזיות בישראל
תל אביב
כמרכז הכלכלי של ישראל, תל אביב מאופיינת בביקוש גבוה לפרויקטים של פינוי-בינוי. עם זאת, הבירוקרטיה בעיר עשויה לעכב פרויקטים משמעותיים.
משך ממוצע: 7-12 שנים.
גורמים משפיעים: עומס על הוועדות המקומיות, התנגדויות מצד דיירים ותושבים סמוכים, ותשתיות עירוניות צפופות.
ירושלים
בירת ישראל מתמודדת עם אתגרים ייחודיים כמו שימור מבנים היסטוריים וריבוי אוכלוסיות בעלות צרכים מגוונים.
משך ממוצע: 8-14 שנים.
גורמים משפיעים: אישורי תב"ע מורכבים עקב שיקולים דמוגרפיים ושימור, ורמות גבוהות של בירוקרטיה.
חיפה
כמרכז מטרופוליני בצפון הארץ, חיפה מציעה קרקע זמינה יחסית, אך התהליך עדיין נתקל באתגרים תכנוניים וכלכליים.
משך ממוצע: 6-10 שנים.
גורמים משפיעים: זמינות קרקע רבה יותר בהשוואה לתל אביב וירושלים, אך רמת הביקוש נמוכה יותר עלולה להאט את קידום הפרויקטים.
איך בודקים סטטוס של פרויקט פינוי בינוי?
למי שמעוניין לבדוק את התקדמות הפרויקט, קיימות מספר דרכים:
1. אתר העירייה
רוב הערים הגדולות מחזיקות באתרי אינטרנט ייעודיים בהם ניתן לעקוב אחר פרויקטים בהתחדשות עירונית.
מידע זמין: סטטוס תכנוני, מסמכים ציבוריים, ופרטי הקשר עם היזמים.
2. קשר ישיר עם היזם
היזם או החברה היזמית מחויבים לספק לדיירים עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקט.
אמצעים לתקשורת: מיילים, פגישות ייעוץ, ומוקדי שירות ייעודיים.
3. מעקב אחר דיוני הוועדות
דיוני הוועדות המקומיות והמחוזיות מפורסמים לציבור. ניתן לבדוק את המועדים באתר הוועדה המחוזית או דרך פרסומים ברשומות.
פינוי בינוי – לוח זמנים כללי
תהליך פינוי-בינוי מורכב ממספר שלבים ברורים. להלן תיאור משך הזמן המשוער לכל שלב:
ייזום הפרויקט: 6-12 חודשים.
שלב זה כולל זיהוי המתחם, בחינת היתכנות כלכלית, ותחילת יצירת קשר עם הדיירים.
תכנון ראשוני ואישור תב"ע: 18-36 חודשים.
שלב מורכב הכולל את אישור תוכניות הבנייה בוועדות המקומיות והמחוזיות.
תכנון מפורט וקבלת היתרי בנייה: 12-18 חודשים.
הכנת התוכניות המפורטות וקבלת האישורים הנדרשים.
בנייה: 24-36 חודשים.
הריסת המבנים הישנים והקמת הבניינים החדשים.
אכלוס: 3-6 חודשים.
השלמת הבנייה ומסירת הדירות החדשות לדיירים.
סה"כ משך הפרויקט: 6-12 שנים.
שלב התכנון המוקדם
שלב זה מתמקד בזיהוי המתחמים הפוטנציאליים לפינוי-בינוי ובבדיקת היתכנות כלכלית ומשפטית:
זיהוי המתחמים: איתור בניינים ישנים באזורים בעלי פוטנציאל לשדרוג.
הערכת כדאיות כלכלית: בחינת רווחיות הפרויקט, תוך שקלול זכויות בנייה, מימון, ועלויות הבנייה.
תחילת קשרים עם הדיירים: גיוס הסכמות ראשוניות מהדיירים (נדרש לפחות 80% הסכמה).
שלב האישור והבירוקרטיה
בשלב זה, התוכנית מוגשת לאישור ומתחילה לעבור את המערכת הבירוקרטית:
הגשת התוכנית לאישור מקומי:
בחינה עקרונית של התוכנית על ידי הוועדה המקומית.
בחינת התוכנית:
הערכת ההשלכות התכנוניות, הכלכליות והסביבתיות.
הגשה לוועדה המחוזית:
אישור התוכנית על ידי הוועדה המחוזית.
התמודדות עם התנגדויות:
ניהול שימועים ודחיית התנגדויות.
שלב הפינוי והסדרת דיור חלופי
בשלב זה הדיירים מפנים את הבניינים הישנים ועוברים לדירות חלופיות:
מציאת דיור חלופי: דירות מושכרות במימון היזם או מגורים חלופיים שסוכמו מראש.
חתימת הסכמי פינוי: הבטחת ערבויות בנקאיות לדיירים לפני הפינוי.
שלב הבנייה וההקמה
בשלב זה הורסים את המבנים הישנים ומתחילים בבנייה החדשה:
הריסת הבניינים הקיימים: תהליך קצר יחסית (חודשים בודדים).
הקמת הבניינים החדשים: שלב זה לוקח בין 2 ל-3 שנים, תלוי בגודל ומורכבות הפרויקט.
סיום עבודות הפיתוח: השלמת תשתיות ציבוריות, גינות ומבני ציבור.
שלב מסירת הדירות
השלב האחרון כולל מסירת הדירות לדיירים:
בדיקות ומסירה: ביצוע בדק בית, תיקון ליקויים והעברת החזקה לדיירים.
זמן משוער: 3-6 חודשים.
