כמו במקומות רבים ברחבי המדינה בכלל ובעיר תל אביב בפרט, גם שכונת יד אליהו עוברת תהליך של התחדשות עירונית. בתהליך של התחדשות עירונית ישנה תמיד השאלה על מה ההבדל בין תמ"א 38 לבין פינוי בינוי? מהו תהליך של התחדשות עירונית בכלל? וכיצד הוא תורם? ננסה לענות על השאלות הללו וכן ננסה גם להבין כיצד שכונת יד אליהו תהנה בסוף התהליך.
מהו תהליך של התחדשות עירונית בעצם?
התחדשות עירונית היא בעצם שם כללי לתהליך שבו הופכים בניין או אזור שנדרש לבצע בו שיקום מבחינה פיזית וחברתית. המטרה של התהליך היא בעצם ליצור סביבת מגורים איכותית ומודרנית ונעימה יותר לשוהים באותו המקום. מה שהתהליך מבצע הנו בעיקר הגדלה של היצע יחידות הדיור וכן חידוש של הדירות החדשות שקיימות וכן כמובן חידוש והתאמה לתקני הבטיחות החדשים ושיפור התשתיות. לפעמים תהליך ההתחדשות העירונית קורה באופן טבעי ולפעמים יש לערב גורמים חיצוניים בכדי שיקרה. את ההתחדשות העירונית ניתן לבצע במספר דרכים פינוי בינוי ותמ"א 38 הנם השכיחים ביותר.
אז מהו פינוי בינוי?
פינוי בינוי מהווה אחד מן הפתרונות האפשריים לשם התחדשות עירונית. בעצם בפרויקטים של פינוי בינוי נעשית הריסה של מבנים ישנים שאינם עומדים בתקן הנדרש (מבנים ישנים שנבנו לפי נהלי בטיחות ישנים) ומחליפים אותם במבחנים חדשים יותר אשר מתוכננים באופן מודרני המהווה בטוח יותר ויפה יותר כמובן. לצד שיפור המבנים, משדרגים גם את המרחב הציבורי תוך שדרוג תשתיות וכן פתרונות חדשים ויצירתיים לתנועה ולחניה באזור. הדיירים שהיו בעלי הדירות לפני תחילת הפרויקט זוכים בדירות חשות ושאר הדירות הנוספות נמכרות בהתאם לשוק.
ישנו עוד סוג הדומה לפינוי בינוי והוא הבינוי פינוי, בעצם שם הדיירים נשארים לגור בדירות שלהם כאשר הקבלן בונה מסביבם את הבניינים החדשים על הקרקע הפנויה שקיימת. לאחר סוף הבנייה הדיירים מוסרים את הדירות הקיימות שלהם ליזם עצמו והוא הורס את הבניין הישן תוך כדי שהם מקבלים דירות חדשות בבניינים החדשים שהוקמו מסביב.
אז מהי תמ"א 38?
תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה, הכירו את תמ"א 38. מדובר בעצם באוסף של תקנות אשר עושות טיפול בסיכונים הנובעים מרעידות אדמה. זו תכנית שיצרה המועצה הארצית לתכנון ובנייה והיא אושרה בשנת 2005 על ידי ממשלת ישראל. מדובר בעצם בתכנית המאפשרת הוצאת היתרי בנייה לחיזוק מבנים העומדים בתנאי הסף ומעודדת את הביצוע על ידי מתן זכויות בנייה והטבות מס לשם מימון החיזוק. במסגרת התוכנית קיימים שני מסלולים אשר המסלול הראשון רק מחזק ומוסיף לבניין ומסלול נוסף המחליף את הבניין על ידי הריסתו ובנייתו מחדש בהתאם לתקן.
אז מה ההבדל ביניהם בעצם?
חשוב להבין שמדובר בשתי תוכניות שונות לגמרי. אמנם שניהם שייכים להתחדשות עירונית ומה שדומה ביניהם הוא העניין שניתנת לנו האפשרות להחליף בין בניינים ישנים לבניינים חדשים ומודרניים המעלים את ערך הדירה באופן משמעותי אך מדובר באופי תוכניות שונה לגמרי. קודם כל פרויקט תמ"א 38 מתייחס לבניין בודד לעומת תכנית של פינוי בינוי שהיא כוללת מתחמים גדולים לפעמים אפילו שכונות שלמות ויש חובת מינימום של 24 יחידות דיור קיימות לשם כך. רשויות מקומיות דוחקות לקבל מסלולי פינוי בינוי ולא תמ"א 38 מאחר ומדובר במסלול שמדרג את כל המתחם וכן מבצע שיפוצים נרחבים בתשתיות, במרחבים הציבורים ולעיתים אף מוסיף מוסדות שונים ומשרד את איכות החיים באופן מדהים לכלל תושבי השכונה. לעומת זאת כפי שניתן להבין התמ"א מתייחסת לבניין בודד ובעיקר למבנים שנבנו לפני 1980 ואינם עומדים בתקנים של רעידות אדמה. בכדי שהיזם ירוויח מן התוכנית מתקיימת לו זכות לדירות נוספות בבניין שהוא יקבל את הבעלות עליהן ובכך יוכל למכור אותן להרוויח מן ההשקעה שביצע.
אז כיצד בעצם תוכניות התחדשות העירונית תורמות לנו?
מדובר בעצם בתוכניות שתורמות במספר מישורים, קודם כל מדובר ברווח כלכלי ועליית שווי לדירה שנמצאת בבעלותנו. מה זאת אומרת? שבעל הדירה מרוויח עקב התוכנית ואוטומטית לאחר סיום הפרויקט עולה ערך הדירה באופן משמעותי ומייצר רווח גבוה במידה ויחליטו למכור אותו. בעלי דירות רבים אשר שילמו משכנתא כל חייהם על הדירה בזכות תוכניות כאלה יצאו מן הבוץ הרבה פעמים, סגרו את המשכנתא שלהם ואפילו רכשו בתים חדשים ויצאו מהמעגל הנוראי. דבר נוסף שתוכניות ל התחדשות עירונית תורמות הנה נראות ועליית ערך לבניינים ולדירות מסביב, כאשר הנראות של השכונה גבוהה יותר והמצב הסוציו אקונומי של השכונה עולה הערך של כל בית עולה גם הוא.
ומהי שכונת יד אליהו?
שכונת יד אליהו הנה שכונה הנמצאת בחלקה המזרחי של תל אביב ונקראת על שם אליהו גולומב אשר היה אחד ממפקדי ההגנה. את השכונה הקימו מיוזמה של עיריית תל אביב – יפו והיא נבנתה לקראת סוף מלחמת העולם השנייה בשנת 1945 ויעודה היה להיות כשכונה למשוחררי הצבא הבריטי. כיום מדובר בשכונה הגדולה ביותר בתל אביב והיא מאכלסת יותר מ6500 משפחות. לשכונה יש יתרונות רבים ואחד מהם הנו התשתיות של התחבורה הציבורית וכן קרבתה לנתיבי אילון. בנוסף בשכונה נמצא היכל מנורה מבטחים אשר הנו היכל הספורט של יד אליהו ומהווה מוקד עלייה לרגל לאוהדי קבוצת מכבי תל אביב בכדורסל ומשמש לכנסים רבים ואפילו לצריכת תרבות של הופעות לדוגמא וכו'. השכונה הנה שכונה מוכרת וידועה וישנם אף מוקדים רבים בשכונה בין אן של מגן דוד אדום וכן של מכבי האש. מגדל טויוטה גם הוא נמצא בשכונת יד אליהו ומדובר בגורד שחקים מוכר בגובה של 23 קומות והושקע בו יותר מ 80 מיליון דולר לשם ההקמה שלו.
אז למה תהליך ההתחדשות העירונית קורה דווקא ביד אליהו?
קודם כל חשוב לזכור שזו אחת מן השכונות הוותיקות והמוכרות ביותר בעיר תל אביב. שכונת יד אליהו לא רק מהווה מוקד עליה לרגל בשל התיירות אלה גם בגלל ההיסטוריה, וישנה היסטוריה רבה אשר נמצאת באזור. מדינת ישראל נמצאת בשלבים של התחדשות עירונית ברשויות המקומיות וערים מרכזיות כמו תל אביב כבר נמצאות בשלבים מתקדמים של התחדשויות אלו. במידה ויבצעו בשכונת יד אליהו את ההתחדשות העירונית, הערך של השכונה יעלה פלאים ואף הרמה הסוציו אקונומית של האזור תגדל, המקום ימשיך למשוך אליו את התיירים השונים ומדובר במהלך שמשתלם לעיריית תל אביב בפרט ולמדינת ישראל בכלל.
לסיכום חשוב להבין שתהליך של התחדשות מהרבה מאוד עירונית הנו תהליך ארוך אשר לוקח המון זמן, משאבים ואנרגיה מהרבה מאוד גורמים. לד הסבלנות הרבה מדובר בתהליך שנותן יתרון משמעותי בעתיד ומשפר את רמת המחייה של כל הסובבים אותו ואפילו מייצר רווח גבוה לכלל המשתתפים. אז אם אתם מתלבטים על התהליך כדאי שתקראו, תבינו ותפנימו כיצד מדובר בתהליך שבסופו האנשים לרוב יצעו מרוצים הן מבחינה כלכלית והן מבחינה בטיחותית שהיא חשובה לא פחות. שכונת רמת אליהו נהנית מן התהליך של ההתחדשות העירונית ובכך מקרבת את עצמה לשכונות היותר "מבוססות" בעיר תל אביב.